{"id":65,"date":"2022-08-12T16:42:54","date_gmt":"2022-08-12T14:42:54","guid":{"rendered":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/?p=65"},"modified":"2022-08-15T16:19:34","modified_gmt":"2022-08-15T14:19:34","slug":"levier-bancaire-ou-interets-composes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/2022\/08\/12\/levier-bancaire-ou-interets-composes\/","title":{"rendered":"Levier bancaire ou int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s"},"content":{"rendered":"\n

Diff\u00e9rence d’approche entre investissement classique et tokenis\u00e9<\/h2>\n\n\n\n

Dans un syst\u00e8me classique d’investissement immobilier<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

G\u00e9n\u00e9ralement, un pr\u00eat est n\u00e9cessaire pour financer un bien immobilier. L’effet de levier bancaire permet lorsque l’on dispose d’un capital insuffisant d’investir plus et donc d’augmenter la rentabilit\u00e9 financi\u00e8re des investissements r\u00e9ellement pay\u00e9s. Cet effet de levier a un co\u00fbt : les int\u00e9r\u00eats bancaires. La diff\u00e9rence entre l’int\u00e9r\u00eat bancaire pay\u00e9 et les revenus en plus permis par l’emprunt est un b\u00e9n\u00e9fice, c’est l’effet de levier. Par contre, il faut rembourser le capital, ce qui fait chuter la rentabilit\u00e9 r\u00e9elle durant la p\u00e9riode de remboursement.<\/p>\n\n\n\n

Ce remboursement de pr\u00eat revient \u00e0 r\u00e9investir directement une partie des sommes gagn\u00e9es gr\u00e2ce aux loyers pour le remboursement du capital. Il y a donc une contradiction entre le fait de distribuer aux investisseurs une partie de loyers qui seront alors tax\u00e9s, le paiement d’int\u00e9r\u00eat \u00e0 la banque et en m\u00eame temps un r\u00e9investissement d’une partie des revenus. Au final on r\u00e9investit peu, on paye des taxes et des int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n\n\n\n

Ainsi, il n’est pas rare de voir des offres d’investissement affichant plus de 10% de rentabilit\u00e9 brute et en r\u00e9alit\u00e9 avoir un revenu net inf\u00e9rieur \u00e0 5%. Or, ce que l’on gagne r\u00e9ellement c’est le revenu net.<\/p>\n\n\n\n

Dans un syst\u00e8me tokenis\u00e9 d’investissement immobilier<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

L’\u00e9cosyst\u00e8me fraction.re, dont fait partie le berlcoin<\/strong> fonctionne de fa\u00e7on diff\u00e9rente : la soci\u00e9t\u00e9 ne rembourse pas d’emprunt (ni le capital ni les int\u00e9r\u00eats), et les loyers sont directement et imm\u00e9diatement r\u00e9investis.<\/p>\n\n\n\n

Si un emprunt est toutefois n\u00e9cessaire ou judicieux, pour ne pas oblit\u00e9rer la rentabilit\u00e9 par un remboursement d’emprunt tout en permettant des investissements plus importants, et donc conserver l’effet de levier pour tous les investisseurs, le pr\u00eat est pris par une soci\u00e9t\u00e9 d’investissement, et c’est elle qui va le rembourser.<\/p>\n\n\n\n

Cette soci\u00e9t\u00e9 va recevoir des tokens en proportion de ses apports et au m\u00eame prix que n’importe quel autre investisseur. Pour financer ce pr\u00eat, elle va vendre des tokens qu’elle a en r\u00e9serve chaque mois. Son b\u00e9n\u00e9fice ne se fait donc pas par la diff\u00e9rence entre l’int\u00e9r\u00eat bancaire pay\u00e9 et les revenus locatifs mais uniquement par la diff\u00e9rence de prix entre la valeur d’\u00e9mission du token et sa valeur au moment de la vente.

Ainsi pour un investisseur tiers, il n’y a aucune oblit\u00e9ration de la rentabilit\u00e9 tout en b\u00e9n\u00e9ficiant de l’effet de levier global si celui-ci \u00e9tait \u00e9conomiquement pertinent. Cela permet de r\u00e9investir tous les loyers dans d’autres tokens ou dans d’autres biens immobiliers. Ce r\u00e9investissement des loyers permet, en outre, de limiter la friction fiscale puisque l’on ne paye des imp\u00f4ts que lorsque l’on vend ses tokens et non tous les ans sur la partie des loyers per\u00e7us.

Ce r\u00e9investissement continu permet de g\u00e9n\u00e9rer ce que l’on appelle des int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s, ou plus commun\u00e9ment un effet boule de neige<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Un exemple simple: l’investissement \u00e0 Lille<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Les param\u00e8tres de base :

Un investissement total de 450 000 euros
Un financement bancaire de 225 000 euros (49.44%) sur 20 ans au taux de 1.5%
Une progression des loyers de 0,94% par an ( moyenne insee entre 2017 et 2021 )
Un loyer initial de 1732 euros net mensuel.
Le taux de croissance des tokens achet\u00e9s chaque mois est de 8%.<\/p>\n\n\n\n

Sur la dur\u00e9e totale du pr\u00eat :
Dans le syst\u00e8me classique:<\/strong><\/em> le total des revenus sera de 455 053 euros auquel il faudra soustraire le co\u00fbt du pr\u00eat soit 36 693 euros, ce qui laisse un revenu de 418 360<\/strong> euros.

Dans le syst\u00e8me tokenis\u00e9: <\/strong><\/em>le total des loyers sera toujours de 455 053 euros auquel on ajoute les int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s de 599 026<\/strong> euros soit un revenu global de 1 054 080<\/strong> euros<\/p>\n\n\n\n

Syst\u00e8me classique sans int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s<\/strong><\/em>
Revenu des loyers : 455 053,73
interets bancaires pay\u00e9s sur 50% : 36 693,52
Solde r\u00e9el : 418 360,21<\/strong><\/td>		Avec les int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s<\/strong><\/em>
Revenu des loyers : 455 053,73<\/em>
Interet compos\u00e9s : 599 026,34<\/em>
loyer + interet compos\u00e9 : 1 054 080,07<\/strong><\/em><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n


Soit en 20 ans une diff\u00e9rence de 635 719 euros.<\/strong>

Si le taux annuel de placement des int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s n’\u00e9tait pas de 8% mais de :
7%, le gain serait de : 524 354,85
6%, le gain serait de : 426 179,89
5%, le gain serait de : 339 592,42
4%, le gain serait de : 263 182,97
3%, le gain serait de : 195 712,45

Cela fait une diff\u00e9rence \u00e9norme dans la constitution d’un patrimoine immobilier.<\/strong><\/em>

D\u00e9tail ann\u00e9e par ann\u00e9e ann\u00e9e
<\/p>\n\n\n\n

an<\/strong><\/td>loyers<\/strong><\/td>int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s<\/strong><\/td>valeur token<\/strong><\/td><\/tr>
1<\/td>20784,00<\/td>751,49<\/td>110,00<\/td><\/tr>
2<\/td>20979,72<\/td>2481,41<\/td>121,00<\/td><\/tr>
3<\/td>21177,27<\/td>4365,44<\/td>133,10<\/td><\/tr>
4<\/td>21376,69<\/td>6416,07<\/td>146,41<\/td><\/tr>
5<\/td>21577,99<\/td>8646,77<\/td>161,05<\/td><\/tr>
6<\/td>21781,18<\/td>11072,09<\/td>177,16<\/td><\/tr>
7<\/td>21986,29<\/td>13707,77<\/td>194,87<\/td><\/tr>
8<\/td>22193,33<\/td>16570,78<\/td>214,36<\/td><\/tr>
9<\/td>22402,32<\/td>19679,47<\/td>235,79<\/td><\/tr>
10<\/td>22613,27<\/td>23053,64<\/td>259,37<\/td><\/tr>
11<\/td>22826,21<\/td>26714,69<\/td>285,31<\/td><\/tr>
12<\/td>23041,16<\/td>30685,74<\/td>313,84<\/td><\/tr>
13<\/td>23258,13<\/td>34991,73<\/td>345,23<\/td><\/tr>
14<\/td>23477,14<\/td>39659,64<\/td>379,75<\/td><\/tr>
15<\/td>23698,22<\/td>44718,58<\/td>417,72<\/td><\/tr>
16<\/td>23921,38<\/td>50199,99<\/td>459,50<\/td><\/tr>
17<\/td>24146,64<\/td>56137,84<\/td>505,45<\/td><\/tr>
18<\/td>24374,02<\/td>62568,82<\/td>555,99<\/td><\/tr>
19<\/td>24603,54<\/td>69532,55<\/td>611,59<\/td><\/tr>
20<\/td>24835,22<\/td>77071,81<\/td>672,75<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n



Il est int\u00e9ressant de constater que si la premi\u00e8re ann\u00e9e les int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s sont insignifiants, lors de la 5eme ann\u00e9e seulement, les int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s repr\u00e9sentent d\u00e9j\u00e0 une somme \u00e9quivalente \u00e0 la moiti\u00e9 des loyers.<\/p>\n\n\n\n

Au bout de 10 ans, les int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s rapportent d\u00e9j\u00e0 plus que les loyers ;<\/p>\n\n\n\n

Au bout de 15 ans, deux fois plus et au bout de 20 ans quand le pr\u00eat est int\u00e9gralement pay\u00e9, les int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s rapportent \u00e0 eux seuls trois fois plus que les loyers.

On comprend vite la force de cet effet boule de neige pour se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Les int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s sont un \u00e9l\u00e9ment cl\u00e9s de la rentabilit\u00e9 du Berlcoin<\/strong> puisque l’on passe d’une moyenne annuelle de 9.2%<\/strong> entre 2011 et 2021 \u00e0 une progression de 149%<\/strong> et l’on peut ajouter les smarts contrats de staking qui ajoute encore plus de 50%<\/strong> de croissance sur 10 ans.<\/p>\n\n\n\n

L’alliance de la finance et de la technologie permet d’accroitre sensiblement l’efficience capitalistique des investissements en Berlcoin<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

Avec un niveau de risque aussi faible, il est presque impossible d’obtenir une telle l’efficience capitalistique dans l’investissement immobilier classique. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Diff\u00e9rence d’approche entre investissement classique et tokenis\u00e9 Dans un syst\u00e8me classique d’investissement immobilier G\u00e9n\u00e9ralement, un pr\u00eat est n\u00e9cessaire pour financer un bien immobilier. L’effet de levier bancaire permet lorsque l’on dispose d’un capital insuffisant d’investir plus et donc d’augmenter la rentabilit\u00e9 financi\u00e8re des investissements r\u00e9ellement pay\u00e9s. Cet effet de levier a un co\u00fbt : les… Lire la suite »Levier bancaire ou int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":66,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"neve_meta_sidebar":"","neve_meta_container":"","neve_meta_enable_content_width":"","neve_meta_content_width":0,"neve_meta_title_alignment":"","neve_meta_author_avatar":"","neve_post_elements_order":"","neve_meta_disable_header":"","neve_meta_disable_footer":"","neve_meta_disable_title":"","footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-65","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-finance"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/65","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=65"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/65\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":115,"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/65\/revisions\/115"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/66"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=65"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=65"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=65"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}