La pierre token et la pierre papier<\/p>\n\n\n\n
La question qui revient le plus souvent lorsque l\u2019on parle de tokenisation immobili\u00e8re est la suivante \u00ab\u00a0qu\u2019est ce que cela apporte de plus qu\u2019une SCPI\u00a0\u00bb, et la r\u00e9ponse la plus courante est \u00ab\u00a0plus de souplesse, moins de frais\u00a0\u00bb.<\/p>\n\n\n\n
C\u2019est effectivement le cas, mais avec ces deux seuls arguments, les SCPI n\u2019ont pas \u00e0 s’inqui\u00e9ter de leur avenir et l\u2019on \u00e0 bien du mal \u00e0 voir la r\u00e9volution 3.0 dans une triviale histoire de frais r\u00e9duit.<\/p>\n\n\n\n
La tokenisation immobili\u00e8re pr\u00e9sente plusieurs avantages par rapport aux Soci\u00e9t\u00e9s Civiles de Placement Immobilier (SCPI) :<\/p>\n\n\n\n
Accessibilit\u00e9 : Les jetons immobiliers peuvent \u00eatre achet\u00e9s \u00e0 des montants plus faibles que les investissements dans les SCPI, ce qui permet aux investisseurs de moindre moyen d’acc\u00e9der \u00e0 des actifs immobiliers de qualit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Liquidit\u00e9 : Les jetons immobiliers peuvent \u00eatre facilement achet\u00e9s et vendus sur les plateformes de tokenisation, ce qui permet aux investisseurs de disposer de leur investissement plus rapidement et plus facilement qu’avec les SCPI.<\/p>\n\n\n\n
Transparence : Les jetons immobiliers sont g\u00e9n\u00e9ralement bas\u00e9s sur la technologie de la cha\u00eene de blocs, qui permet une transparence accrue des transactions et des informations sur les actifs.<\/p>\n\n\n\n
Flexibilit\u00e9 : Les jetons immobiliers peuvent \u00eatre utilis\u00e9s pour un large \u00e9ventail de types d’actifs, tels que les immeubles de bureaux, les centres commerciaux, les h\u00f4tels, les maisons, etc. Les SCPI sont g\u00e9n\u00e9ralement sp\u00e9cialis\u00e9es dans un type d’actifs.<\/p>\n\n\n\n
Pourtant les deux approches sont structurellement diff\u00e9rentes car elles ne partent pas du m\u00eame point et ne suivent pas la m\u00eame voie.<\/p>\n\n\n\n
Pour simplifier l\u2019on peut dire que la SCPI va de l\u2019immobilier vers la finance gr\u00e2ce \u00e0 la titrisation de ses actifs, alors que la tokenisation va de la finance vers l\u2019immobilier en colateralisant ses liquidit\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Le chemin est inverse, m\u00eame si \u00e0 un instant T, on peut avoir le sentiment que les deux sont arriv\u00e9s au m\u00eame point, on a d\u2019un c\u00f4t\u00e9 de l\u2019immobilier et de l\u2019autre, soit des tokens, soit des parts sociales. Et globalement on \u00e0 du mal \u00e0 voir la diff\u00e9rence.<\/p>\n\n\n\n
La diff\u00e9rence fondamentale c\u2019est que le mod\u00e8le \u00e9conomique d\u2019une SCPI, c\u2019est de l\u2019immobilier classique : on ach\u00e8ve, on loue, on touche des loyers, on les redistribue ou on les capitalise, et lorsque l\u2019on revend on fait une plus-value.<\/p>\n\n\n\n
La titrisation permet d\u2019acheter \u00e0 plusieurs et de ne pas \u00eatre li\u00e9 ind\u00e9finiment \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 qui poss\u00e8de et g\u00e8re les biens.<\/p>\n\n\n\n
La tokenisation, c\u2019est avant tout de la finance. Et pour cr\u00e9er ses mod\u00e8les \u00e9conomiques – et j\u2019insiste sur le pluriels – elle va utiliser l\u2019immobilier pour collat\u00e9raliser les investissements.<\/p>\n\n\n\n
Donc d\u2019un point de vue purement immobilier, elle fait la m\u00eame chose que la SCPI.<\/p>\n\n\n\n
Par contre, pour bien faire comprendre les diff\u00e9rences d’approches je vais prendre plusieurs investisseurs : <\/p>\n\n\n\n
Pierre<\/strong> : il veut de l\u2019immobilier classique, toucher des loyers, revendre avec plus value<\/p>\n\n\n\n Arthur<\/strong> : il veut des revenus garantie : 5% garantie sans risque<\/p>\n\n\n\n B\u00e9atrice<\/strong> : elle veut b\u00e9n\u00e9ficier de la s\u00e9curit\u00e9 et la croissance du march\u00e9 immobilier mais sans bloquer son argent<\/p>\n\n\n\n Clo\u00e9<\/strong> : elle accepte de bloquer son argent pendant un certain temps pour avoir plus de revenu mais ne veut avoir des revenus garantie en fin d’op\u00e9ration<\/p>\n\n\n\n Daniel<\/strong> : il paye beaucoup d’imp\u00f4t, veut la garantie de l\u2019immobilier mais pas de revenu foncier ou d\u2019int\u00e9gration de ses investissements \u00e0 l\u2019IFI<\/p>\n\n\n\n Enzo<\/strong> : il veut int\u00e9grer ses investissements dans son assurance vie.<\/p>\n\n\n\n La soci\u00e9t\u00e9 MyTokenHome<\/em> va acheter un bien et le louer.<\/p>\n\n\n\n La SCPI MonPlacementImmo<\/em> va acheter un bien et le louer.<\/p>\n\n\n\n Ceux qui investisse dans MonPlacementImmo <\/em>vont avoir un compte d\u2019associ\u00e9 dans lequel va \u00eatre d\u00e9pos\u00e9 des des parts sociales<\/p>\n\n\n\n Ceux qui investissent dans MyTokenHome <\/em>vont avoir une cl\u00e9 dans la blockchain dans laquelle va \u00eatre d\u00e9pos\u00e9 des tokens<\/p>\n\n\n\n Ces deux biens sont identiques, propos\u00e9s par le m\u00eame promoteur et sont l\u2019un en face de l\u2019autre dans la m\u00eame rue.<\/p>\n\n\n\n MyTokenHome <\/em>propose des tokens fongible et non fongible (NFT), la diff\u00e9rence : un token est cassable, comme un billet de banque, vous avez 50 euros, vous pouvez en d\u00e9penser 10, il vous en reste 40. Le NFT n\u2019est pas fongible, s\u2019il vaut 50 euros, vous pouvez le transf\u00e9rer int\u00e9gralement, mais vous ne pouvez pas d\u00e9penser 10 et conserver 40. <\/p>\n\n\n\n Pierre<\/strong> : il veut de l\u2019immobilier classique, toucher des loyers, revendre avec plus value<\/p>\n\n\n\n Pierre<\/strong> peut acheter indiff\u00e9remment des parts sociales de MonPlacementImmo<\/em> ou des NFT Security (garantie par des actions de MyTokenHome<\/em>) correspondant \u00e0 une part de l\u2019investissement de MyTokenHome<\/em>, pour lui pas de diff\u00e9rence notable sur le fond, la diff\u00e9rence se fait sur les frais et les d\u00e9lais.<\/p>\n\n\n\n Arthur<\/strong> : il veut des revenus garantie : 5% garantie sans risque<\/p>\n\n\n\n Arthur<\/strong> ne trouve pas dans MonPlacementImmo<\/em> la possibilit\u00e9 d\u2019avoir ce type de garantie. A l’inverse MyTokenHome <\/em>va lui proposer un NFT Revenu garantie : chaque mois il re\u00e7oit sur sa cl\u00e9 un versement correspondant \u00e0 5% annualis\u00e9 de son investissement. Il peut transf\u00e9rer ce versement de sa cl\u00e9 vers son compte bancaire ou sur un compte de crypto.<\/p>\n\n\n\n B\u00e9atrice<\/strong> : elle veut b\u00e9n\u00e9ficier de la s\u00e9curit\u00e9 et la croissance du march\u00e9 immobilier mais sans bloquer son argent<\/p>\n\n\n\n B\u00e9atrice<\/strong> ne peut pas acheter des parts de MonPlacementImmo <\/em>car elle veut une liquidit\u00e9 instantan\u00e9e, partielle et sans frais, elle va choisir de recevoir des tokens fongibles de MyTokenHome<\/em> qui offrent une souplesse beaucoup plus importante sans frais.<\/p>\n\n\n\n Clo\u00e9<\/strong> : elle accepte de bloquer son argent pendant un certain temps pour avoir plus de revenu mais ne veut avoir des revenus garantie en fin d’op\u00e9ration<\/p>\n\n\n\n Clo\u00e9<\/strong> ne peut pas acheter des parts de MonPlacementImmo <\/em>car on ne peut pas lui garantir le rendement, par contre MyTokenHome <\/em>va lui proposer des NFT qu int\u00e9gre un contrat de staking qui remplace les loyers par une r\u00e9compense au montant garanti. Cette r\u00e9compense est libell\u00e9 en token qui suivent la croissance du march\u00e9 immobilier. Elle gagne sur les deux tableaux en contrepartie d\u2019une immobilisation de ses investissements. Ce qui n’emp\u00eache pas Clo\u00e9 de revendre son NFT sur un march\u00e9 secondaire si elle le souhaite avant la fin du contrat.<\/p>\n\n\n\n Daniel<\/strong> : il paye beaucoup d’imp\u00f4t, veut la garantie de l\u2019immobilier mais pas de revenu foncier ou d\u2019int\u00e9gration de ses investissements \u00e0 l\u2019IFI<\/p>\n\n\n\n Daniel<\/strong> ne peut pas acheter des parts de MonPlacementImmo <\/em>car ce sont des parts de soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 dominante immobili\u00e8re qui doivent \u00eatre d\u00e9clar\u00e9es \u00e0 l\u2019IFI. A l\u2019inverse les tokens ou les NFT de MyTokenHome<\/em> rentrent dans le r\u00e9gime fiscal de la FlatTax.<\/p>\n\n\n\n Enzo<\/strong> : il veut int\u00e9grer ses investissements dans son assurance vie.<\/p>\n\n\n\n Enzo<\/strong> ne peut par contre qu\u2019acheter des parts de MonPlacementImmo <\/em>car MyTokenHome<\/em> ne rentrent pas dans les r\u00e9gimes sp\u00e9ciaux.<\/p>\n\n\n\n Comme on peut le constater, la tokenisation permet de proposer des tokens qui r\u00e9pondent \u00e0 des ratios : risque \/ rendement \/ liquidit\u00e9 diff\u00e9rent alors que la SCPI n\u2019a qu\u2019un seul mod\u00e8le possible.<\/p>\n\n\n\n Comment cel\u00e0 est-il possible alors que sur le fond les deux font la m\u00eame chose d\u2019un point de vue purement immobilier.<\/p>\n\n\n\n D’abord parce que les SCPI ont nettement moins de souplesse l\u00e9gislative car elles r\u00e9pondent \u00e0 un cadre r\u00e9glementaire r\u00e9gul\u00e9 et assez strict qui limite les possibilit\u00e9s d\u2019inovation.<\/p>\n\n\n\n Inversement la tokenisation va permettre \u00e0 plusieurs profils ayant des int\u00e9r\u00eats diff\u00e9rents d\u2019investir ensemble. C\u2019est cette mutualisation qui va permettre \u00e0 chacun de participer au m\u00eame projet, de faire en sorte qu\u2019il soit optimis\u00e9, alors qu\u2019il serait impossible \u00e0 r\u00e9aliser par un seul type d\u2019investisseur.<\/p>\n\n\n\n Commen\u00e7ons par Arthur <\/strong>qui veut des revenus garantis tous les mois avec un collat\u00e9ral de qualit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Il veut 5% mais sur des biens tr\u00e8s bien situ\u00e9s car il ne veut prendre aucun risque sur le capital. <\/p>\n\n\n\n C\u2019est impossible: si vous achetez un bien dont on est s\u00fbr que la valeur ne se d\u00e9pr\u00e9cie pas et dont la croissance minimale permet d\u2019amortir les co\u00fbts d\u2019acquisition, vous aurez 3%. Si vous voulez 5%, vous devez acheter un bien moins central. Donc la valeur de ce bien est nettement moins garantie dans le temps.<\/p>\n\n\n\n Pourtant MyTokenHome<\/em> va lui proposer un NFT Revenu garantie \u00e0 5%. <\/p>\n\n\n\n Comment fait-elle ? <\/p>\n\n\n\n Elle a un d\u00e9ficit de tr\u00e9sorerie de 2% au d\u00e9but, qui va se r\u00e9duire avec le temps gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019augmentation des loyers. En attendant, ce d\u00e9ficit, elle va le financer avec les investissements de B\u00e9atrice <\/strong>qui apporte de la liquidit\u00e9 et elle va stabiliser son mod\u00e8le \u00e9conomique avec les investissements de Clo\u00e9<\/strong> qui investit \u00e0 long terme.<\/p>\n\n\n\n L\u2019innovation vient du fait qu\u2019il y a une s\u00e9paration entre la nue propri\u00e9t\u00e9 et l\u2019usufruit et que la tokenisation permet de proposer des produits qui vont de l\u2019immobilier au livret d’\u00e9pargne avec des niveaux de risques et de rendement diff\u00e9rent pour un m\u00eame investissement.<\/p>\n\n\n\n D\u2019un c\u00f4t\u00e9 vous avez des investisseurs qui prennent la croissance de la valeur de biens pr\u00e9mium (B\u00e9atrice<\/strong>) sans prendre de rendement (dans une logique de nue propri\u00e9t\u00e9) et qui apporte de la liquidit\u00e9, de l\u2019autre vous avez des investisseurs qui apporte du capital mais qui ne prennent que du rendement (dans un logique d\u2019usufruit) (Arthur)<\/strong> et entre les deux vous avez des investisseurs purement immobilier qui prennent \u00e0 la fois le risque et donc le b\u00e9n\u00e9fice sur la plus value mais n\u2019ont que le rendement r\u00e9el des revenus locatif (Pierre<\/strong>) et d\u2019autres qui font un mixte avec une prise de risque sur la plue-value mais qui ont des revenus garanties (Clo\u00e9<\/strong>).<\/p>\n\n\n\n Chacun peut donc choisir en fonction de son app\u00e9tence au risque, \u00e0 ses besoins de liquidit\u00e9 et au rendement qu\u2019il veut obtenir, o\u00f9 il met le curseur dans le triptyque : risque \/ rendement \/ liquidit\u00e9<\/p>\n\n\n\n Pour les soci\u00e9t\u00e9s immobiliers, cela permet d\u2019optimiser le financement en cr\u00e9ant des produits qui ne font pas subir la perte initiale li\u00e9 aux frais d\u2019acquisition et de commercialisation aux premiers investisseurs, qui peuvent financer une perte de tr\u00e9sorerie en d\u00e9but de cycle gr\u00e2ce \u00e0 la plus value d\u00e9gag\u00e9 en fin de cycle, le tout en assurant liquidit\u00e9, souplesse et frais quasi inexistant.<\/p>\n\n\n\n Des rendements importants avec un niveau de risque faible en achetant des biens pr\u00e9mium ne deviennent possible que gr\u00e2ce \u00e0 la coexistence de ces modes d\u2019investissements qui permettent \u00e0 un investisseur de passer de l\u2019un \u00e0 l’autre au cours du temps avec une souplesse et un niveau de frais in\u00e9gal\u00e9.<\/p>\n\n\n\n On arrive donc \u00e0 des investissements immobiliers qui permettent d\u2019avoir une rentabilit\u00e9 globale sup\u00e9rieure \u00e0 des solutions \u00e0 haut rendement locatif avec un niveau de risque nettement plus faible, une fiscalit\u00e9 optimis\u00e9e gr\u00e2ce \u00e0 la flat tax et un niveau de liquidit\u00e9 beaucoup plus important.<\/p>\n\n\n\n La revolution 3.0 n\u2019est pas forc\u00e9ment visible pour les investisseurs qui, en investissant dans un produit immobilier tokenis\u00e9, ne voit pas la logique sous-jacente, ni l\u2019articulation qui existe entre les diff\u00e9rentes approches d\u2019un m\u00eame investissement. <\/p>\n\n\n\n Par contre, elle est bien r\u00e9elle pour les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res car elle offre des opportunit\u00e9s de cr\u00e9ation de mod\u00e8les \u00e9conomiques innovants qui permettent de r\u00e9duire le risque, d\u2019augmenter la liquidit\u00e9 et de partager la rentabilit\u00e9 globale entre plus-value et loyer durant toute la dur\u00e9e de d\u00e9tention des biens.<\/p>\n\n\n\n A cela s\u2019ajoute toute une s\u00e9rie d’innovations li\u00e9es \u00e0 la finance d\u00e9centralis\u00e9e qui permettent de placer ses tokens et ses NFT pour en tirer d\u2019autres revenus. Mais ces innovations ne sont plus sp\u00e9cifiques \u00e0 l\u2019immobilier mais \u00e0 la finance d\u00e9centralis\u00e9e.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La pierre token et la pierre papier La question qui revient le plus souvent lorsque l\u2019on parle de tokenisation immobili\u00e8re est la suivante \u00ab\u00a0qu\u2019est ce que cela apporte de plus qu\u2019une SCPI\u00a0\u00bb, et la r\u00e9ponse la plus courante est \u00ab\u00a0plus de souplesse, moins de frais\u00a0\u00bb. 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