{"id":120,"date":"2022-09-27T12:23:37","date_gmt":"2022-09-27T10:23:37","guid":{"rendered":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/?p=120"},"modified":"2022-09-27T14:59:50","modified_gmt":"2022-09-27T12:59:50","slug":"berlin-une-croissance-constante-des-prix-de-limmobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/2022\/09\/27\/berlin-une-croissance-constante-des-prix-de-limmobilier\/","title":{"rendered":"Berlin: une croissance constante des prix de l’immobilier"},"content":{"rendered":"\n

Ce post est la retranscription de la vid\u00e9o \u00ab\u00a0Pourquoi les prix de l’immobilier berlinois continuent-ils de monter?<\/a>\u00ab\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Nous allons r\u00e9pondre \u00e0 une question qui revient assez souvent et qui est de savoir si c’est toujours int\u00e9ressant d’investir \u00e0 Berlin. En effet, Berlin est une ville qui a connu depuis une dizaine d’ann\u00e9es un taux de croissance tr\u00e8s important, de l’ordre de 9 \u00e0 10 % par an, et donc certains se demandent si, apr\u00e8s dix ans de hausse, on va continuer \u00e0 avoir encore dix autres ann\u00e9es de hausse.<\/p>\n\n\n\n

Alors bien \u00e9videmment, personne n’est devin. Ceci \u00e9tant, si on a mis en place le Berlcoin bas\u00e9 sur un index ind\u00e9pendant de notre soci\u00e9t\u00e9 et qui est bas\u00e9 sur la croissance du march\u00e9 immobilier fourni par l’Association des banques allemandes, c’est que de notre c\u00f4t\u00e9, on est tout \u00e0 fait persuad\u00e9 que \u00e7a va continuer \u00e0 monter pendant encore de tr\u00e8s nombreuses ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi \u00e7a va continuer \u00e0 monter ?<\/h3>\n\n\n\n

D’abord parce que Berlin, c’est en Allemagne. L’Allemagne, il faut quand m\u00eame pas l’oublier, c’est la premi\u00e8re puissance \u00e9conomique de la zone euro, avec un d\u00e9crochage tr\u00e8s, tr\u00e8s important par rapport \u00e0 la France. Quand on voit la croissance de la France par rapport \u00e0 la croissance de l’Allemagne, on voit que l’Allemagne se porte nettement mieux que.<\/p>\n\n\n\n

Par contre, le prix de cinq du m\u00e8tre carr\u00e9 dans sa capitale est encore tr\u00e8s tr\u00e8s loin de rattraper d’autres capitales europ\u00e9ennes, comme les prix parisiens pour la zone euro ou pour les prix de Londres par exemple, m\u00eame s’ils ne sont pas dans la zone euro. Donc il y a cette atypie qui est li\u00e9e \u00e0 l’histoire de la ville et un rattrapage qui est en cours.<\/p>\n\n\n\n

Bien \u00e9videmment, ce genre de rattrapage ne se fait pas en quelques ann\u00e9es, il faudra plusieurs dizaines d’ann\u00e9es avant que Berlin rattrape les prix parisiens ou rattrapent les prix londoniens. Mais en toute logique, on doit arriver \u00e0 peu pr\u00e8s \u00e0 des prix de l’immobilier qui correspondent \u00e0 la puissance \u00e9conomique du pays, c’est comme \u00e7a dans pratiquement toutes les capitales.<\/p>\n\n\n\n

Ensuite, il y a des raisons qui sont locales, \u00e0 savoir que Berlin est une ville extr\u00eamement attractive. Actuellement, le solde migratoire est tr\u00e8s positif. Berlin gagne des habitants de fa\u00e7on constante et n’est pas en mesure de construire suffisamment de biens immobiliers pour pouvoir loger tous ses habitants. Donc, cette pression immobili\u00e8re, qui est l’\u00e9l\u00e9ment principal pour d\u00e9finir si un march\u00e9 va cro\u00eetre ou pas, est tr\u00e8s tendue, et ce depuis une dizaine d’ann\u00e9es et il n’y a pas de raison objective pour que cette pression diminue. <\/p>\n\n\n\n

D’abord parce que c’est une ville qui a beaucoup d’espaces verts et qui a une tr\u00e8s faible densit\u00e9 de population, mais qui, paradoxalement, n’a pas tellement d’espaces permettant de construire. Puisque les habitants de Berlin sont tr\u00e8s tr\u00e8s regardants sur la qualit\u00e9 de vie de leur ville. Et lorsque, par exemple, on leur a pos\u00e9 la question par voie r\u00e9f\u00e9rendaire, est ce que vous souhaitez que l’on construise des dizaines de milliers de logements dans l’ancien a\u00e9roport de Berlin, celui qui se trouvait en centre ville, celui qui a permis de faire le pont a\u00e9rien pendant la guerre froide plut\u00f4t, que de laisser un immense parc ?\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Eh bien, les Berlinois ont dit clairement non, on ne veut pas de construction dans l’ancien a\u00e9roport de Tempelhof et \u00e7a va rester un espace vert. Donc, quand vous regardez la carte de Berlin, vous avez un gros trou vert et c’est une volont\u00e9 des Berlinois de garder leur ville verte, non b\u00e9tonn\u00e9e de tous les c\u00f4t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Donc cette pression immobili\u00e8re ne va pas baisser \u00e0 cause de constructions nouvelles. Ensuite, Berlin est entour\u00e9 de for\u00eats, de lacs. On ne peut pas non plus trop construire \u00e0 l’ext\u00e9rieur. <\/p>\n\n\n\n

Est ce que la pression immobili\u00e8re va continuer ? <\/h3>\n\n\n\n

Il faut bien voir que Berlin est une ville de plus en plus attractive. Elle attire de plus en plus de start up.<\/p>\n\n\n\n

Il y a un nouvel a\u00e9roport qui a \u00e9t\u00e9 mis en service il y a quelques mois, qui est un grand a\u00e9roport international. Vous avez une immense, si ce n’est la plus grande usine Tesla du monde, ou en tout cas d’Europe, qui a \u00e9t\u00e9 construite sur la zone limitrophe \u00e0 Berlin. On se doute bien que les ing\u00e9nieurs de Tesla ne vont pas aller habiter dans le Brandebourg.<\/p>\n\n\n\n

Ils vont tous s’installer \u00e0 Berlin. Donc on est de plus en plus dans une situation o\u00f9 on a de plus en plus de gens. Ce sont des gens qui arrivent, qui sont de plus en plus riches puisque ce sont g\u00e9n\u00e9ralement des informaticiens, des ing\u00e9nieurs automobiles, des ing\u00e9nieurs pour les start up qui ont des demandes de logement.<\/p>\n\n\n\n

Et bien \u00e9videmment, quand vous \u00eates ing\u00e9nieur Tesla, vous n’allez pas vivre dans un studio de 18 m\u00e8tres carr\u00e9s. Donc vous allez vouloir investir dans l’immobilier pour vos propres besoins et cela contribue \u00e0 augmenter la pression sur les prix de l’immobilier. <\/p>\n\n\n\n

Ensuite, il y a une raison purement conjoncturelle sur les 3\/4 prochaines ann\u00e9es, c’est tout b\u00eatement qu’on arrive dans une situation extr\u00eamement tendue, avec une inflation qui est relativement forte, une monnaie qui est l’euro qui a tendance \u00e0 baisser.<\/p>\n\n\n\n

Et il faut savoir que pour les Allemands, l’inflation, c’est quelque chose qui a laiss\u00e9 beaucoup de traces dans l’histoire. C’est le cauchemar des Allemands et vous ne verrez donc pas d’Allemands actuellement qui va se mettre \u00e0 vendre un bien immobilier \u00e0 Berlin pour r\u00e9cup\u00e9rer des euros alors m\u00eame qu’il y a une inflation forte. Quand on a un march\u00e9 immobilier qui augmente de 10 % par an et qu’on a une inflation qui est de 7\/8 %, on ne va pas vendre un bien qui rapporte pour r\u00e9cup\u00e9rer une monnaie qui se d\u00e9pr\u00e9cie.<\/p>\n\n\n\n

Donc on va se retrouver pendant les trois ou quatre ann\u00e9es \u00e0 venir. En tout cas, tant que le probl\u00e8me inflationniste ou en tout cas le risque inflationniste n’a pas \u00e9t\u00e9 totalement r\u00e9gl\u00e9 avec tout b\u00eatement plus d’offre sur le march\u00e9 berlinois parce que personne ne va se mettre \u00e0 vendre, donc \u00e7a va encore accentuer la pression immobili\u00e8re et donc \u00e7a va encore augmenter les prix de l’immobilier.<\/p>\n\n\n\n

Quels sont les prix actuels pour quelle \u00e9volution ?<\/h3>\n\n\n\n

Actuellement le prix de l’immobilier pour vous donner un ordre d’id\u00e9e, m\u00eame en centre ville dans les plus beaux quartiers de Berlin, l\u00e0 ou nous achetons des biens immobiliers, on est encore facilement entre un tiers et la moiti\u00e9 des prix de Paris, donc on est encore tr\u00e8s, tr\u00e8s bas. \u00c7a s’explique historiquement par le fait que, apr\u00e8s la chute du Mur, la RFA a annex\u00e9 la DDR.<\/p>\n\n\n\n

Elle a r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 donc des dizaines de milliers de logements correspondant \u00e0 toute la partie Est de la ville, alors m\u00eame que les Berlinois n’avaient qu’une seule envie, c’est de partir \u00e0 l’ouest. Donc en fait, on a une ville qui s’est vid\u00e9e de ses habitants, qui a perdu entre un tiers et la moiti\u00e9 de ses habitants \u00e0 partir des ann\u00e9es 90 et le solde migratoire est redevenu positif \u00e0 partir de 2010 et donc depuis 2010, on a un solde migratoire qui est positif.<\/p>\n\n\n\n

Mais jusqu’en 2010, les prix de l’immobilier \u00e9taient v\u00e9ritablement au ras des p\u00e2querettes, donc \u00e7a augmente, \u00e7a augmente, \u00e7a augmente. Mais on est encore tr\u00e8s tr\u00e8s loin du prix des autres capitales, y compris des autres capitales r\u00e9gionales. C’est \u00e0 dire que si vous comparez le prix de l’immobilier \u00e0 Berlin par rapport aux prix de l’immobilier \u00e0 Munich, il y a de moins en moins de raisons qu’il y ait des diff\u00e9rences de prix entre l’immobilier munichois et l’immobilier berlinois.<\/p>\n\n\n\n

Eh bien, vous voyez que vous avez encore un \u00e9cart qui est extr\u00eamement important et c’est un \u00e9cart qui en plus, ne se comble pas forc\u00e9ment tr\u00e8s vite. Parce que l’immobilier \u00e0 Munich continue de monter de fa\u00e7on tr\u00e8s important aussi. Pour une raison simple, c’est que \u00e7a augmente dans toute l’Allemagne et \u00e7a remonte dans toute l’Allemagne, \u00e0 la fois \u00e0 cause de la politique mon\u00e9taire, de l’absence de planification de la construction en Allemagne qui n’est pas forc\u00e9ment de la faute des Allemands.<\/p>\n\n\n\n

Ils n’avaient pas pr\u00e9vu la crise des subprimes, ce qui a fait venir \u00e9norm\u00e9ment d’Europ\u00e9ens en Allemagne aux alentours de 2010. Ils n’avaient pas non plus pr\u00e9vu la guerre en Syrie, qui a fait venir plus d’un million et demi de Syriens dans le pays qu’il a bien fallu loger. <\/p>\n\n\n\n

Conclusion <\/h3>\n\n\n\n

Voil\u00e0 donc il y a toute une s\u00e9rie d’\u00e9l\u00e9ments qui sont \u00e0 la fois structurels, qui sont \u00e0 la fois locaux et qui sont \u00e0 la fois conjoncturels, qui font que, \u00e0 notre avis, pendant encore 10 ou 20 ans, on est \u00e0 peu pr\u00e8s certain d’avoir une croissance relativement forte de l’immobilier \u00e0 Berlin.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Nous allons r\u00e9pondre \u00e0 une question qui revient assez souvent et qui est de savoir si c’est toujours int\u00e9ressant d’investir \u00e0 Berlin<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":123,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"neve_meta_sidebar":"","neve_meta_container":"","neve_meta_enable_content_width":"","neve_meta_content_width":0,"neve_meta_title_alignment":"","neve_meta_author_avatar":"","neve_post_elements_order":"","neve_meta_disable_header":"","neve_meta_disable_footer":"","neve_meta_disable_title":"","footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"class_list":["post-120","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilier"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/120","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=120"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/120\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":126,"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/120\/revisions\/126"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/123"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=120"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=120"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/wordpress.fraction.re\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=120"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}